二手房交易煩惱多 非房東簽訂的合同是否有效？

一家是簽意向合同的房東“代表”反悔，不想賣(mài)了，一家是買(mǎi)了才聽(tīng)說(shuō)這房子白蟻鬧得兇，不想買(mǎi)了。

兒媳婦代90歲公婆簽約

這份意向合同作不作數(shù)

買(mǎi)房子的是小林夫婦，新杭州人，想置換一套三居室。把自家房子出手后，他們看中了同小區(qū)另一套93平方米的房子，掛價(jià)250萬(wàn)元。小林電話打過(guò)去，對(duì)方是個(gè)熱心的阿姨——這個(gè)蔣阿姨是房東的兒媳婦，房東夫婦90高齡了。這么多年，這套房子的出租事宜都是這家中介辦的，也都是跟蔣阿姨聯(lián)系的，租金打到蔣阿姨賬戶上。大家都覺(jué)得，蔣阿姨能夠全權(quán)負(fù)責(zé)這套房產(chǎn)的出售事宜的。

小林夫婦說(shuō)，他們是這套房子掛賣(mài)后第一個(gè)去看的，并當(dāng)即拍板，說(shuō)250萬(wàn)元要的。蔣阿姨這時(shí)候說(shuō)，不是250萬(wàn)元，是255萬(wàn)元。小林同意了。今年4月15日，雙方簽訂《購(gòu)房意向合同》，出面的仍是蔣阿姨。蔣阿姨說(shuō)，房子是回遷房，老人一直沒(méi)辦房產(chǎn)證。意向簽訂后，由她來(lái)跑腿去辦房產(chǎn)證。都弄好后，再由老人來(lái)簽轉(zhuǎn)讓合同，老人年紀(jì)大了，讓他們跑一趟就夠了。

當(dāng)時(shí)，蔣阿姨帶了房東老兩口的身份證原件，還有全套房產(chǎn)資料原件。協(xié)議的簽名欄里，寫(xiě)的是“蔣某某代”。小林夫婦直接支付了20萬(wàn)元定金。因?yàn)榉慨a(chǎn)證還未辦出。雙方約定30日內(nèi)簽訂《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》。

5月初，小林夫婦接到蔣阿姨電話：“哎呀，我公公的朋友說(shuō)，這套房子起碼值300萬(wàn)元!”小林夫婦懵掉了。他們說(shuō)，蔣阿姨在電話里也不直接說(shuō)要漲價(jià)，只是說(shuō)，“我公公婆婆不想賣(mài)了”。小林夫婦和中介都想直接找老人溝通，但蔣阿姨拒不透露老人住所。記者這兩天也反復(fù)致電蔣阿姨，第一個(gè)電話她聽(tīng)說(shuō)我是錢(qián)江晚報(bào)記者，就直接掛了電話，再也不接。

小林夫婦請(qǐng)了律師給蔣阿姨發(fā)了催促函，也接到蔣阿姨律師的電話。律師說(shuō)，蔣阿姨不是房東，她簽的合同是無(wú)效的。現(xiàn)在可以退定金，最多再賠定金的這一個(gè)月利息。盡管蔣阿姨在電話里反復(fù)說(shuō)自己不是為了漲價(jià)而反悔，但小林夫婦在另外一家中介公司，又意外地看到了這套房子，掛價(jià)285萬(wàn)元。

非房東簽訂的房產(chǎn)合同是否有效?

要不要承擔(dān)違約責(zé)任

錢(qián)報(bào)記者咨詢法律界人士碰到這樣的糾紛，走向如何。

有人傾向于蔣女士的行為讓大家足以相信她有代理權(quán)，這就是法律上稱(chēng)為“表見(jiàn)代理”。表見(jiàn)代理一般會(huì)被認(rèn)定該代理行為有效，以維護(hù)代理制度的誠(chéng)信基礎(chǔ)，保護(hù)善意第三人的合法權(quán)益。但也有人認(rèn)為，蔣女士在簽訂合同時(shí)沒(méi)有出具房屋所有權(quán)人，即老夫婦經(jīng)過(guò)公證的委托協(xié)議，那么可以視為中介和買(mǎi)方自己把關(guān)不嚴(yán)，沒(méi)有盡到審慎的審查義務(wù)，自己承擔(dān)不利后果。

浙江豐國(guó)律師事務(wù)所主任陳松濤認(rèn)為，蔣阿姨是完全民事行為能力人，她簽的合同有效。現(xiàn)在合同不能履行，蔣阿姨要依據(jù)合同承擔(dān)違約責(zé)任。但房子，小林夫婦看來(lái)是得不到了——因?yàn)槭Y阿姨不是房屋的所有權(quán)人，她無(wú)權(quán)處分該房產(chǎn)。也就是說(shuō)，她說(shuō)賣(mài)是沒(méi)用的。

訂了套西湖邊500萬(wàn)元的房子

因?yàn)槁?tīng)說(shuō)有白蟻，她可以不要嗎?

余阿姨簽訂《購(gòu)房意向書(shū)》交了定金后，又跑去看房。不想，一位未來(lái)的鄰居告訴她，這里一樓的房子有嚴(yán)重的白蟻蟲(chóng)害，尤其衛(wèi)生間的木質(zhì)墻檐以及天花板上，住在一樓二樓的鄰居都曉得的!

余阿姨這下急了，找了家白蟻蟲(chóng)害公司對(duì)房子進(jìn)行了檢查，還去問(wèn)了白蟻蟲(chóng)害研究中心。對(duì)方說(shuō)，白蟻分泌的蟻酸，會(huì)對(duì)建筑產(chǎn)生損害，想要徹底根除，至少要三年時(shí)間才能夠清理完。

余阿姨聽(tīng)了心拔涼拔涼的。簽正式的《杭州市房屋轉(zhuǎn)讓合同》前，余阿姨要求加一條，如果出現(xiàn)白蟻或者白蟻的痕跡，要房東賠償房款的20%。房東不同意，余阿姨就拒簽：“要么20萬(wàn)元退我，房子不買(mǎi)了，合同撤銷(xiāo)。”

房東當(dāng)然不肯，雙方僵持不下。

余阿姨認(rèn)為，房東應(yīng)該對(duì)白蟻的問(wèn)題心知肚明，但沒(méi)把這么重要的事情在簽訂意向書(shū)的時(shí)候提出來(lái)，屬于刻意隱瞞。余阿姨的代理律師還提交了照片，“房東把衛(wèi)生間拆除得如此干凈，就是為了掩飾白蟻的問(wèn)題。”

房東的代理律師說(shuō)，房子早就出租了，租客沒(méi)來(lái)反饋過(guò)有白蟻的情況，“白蟻是不穩(wěn)定的自然因素。余阿姨自己也住在附近，應(yīng)該了解西湖邊房子的白蟻情況。就算出現(xiàn)白蟻，也可以找專(zhuān)業(yè)除白蟻團(tuán)隊(duì)來(lái)清除。”

法院邀請(qǐng)了杭州市白蟻防治研究所的工作人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)?？彬?yàn)結(jié)果顯示，這套房子里，沒(méi)有發(fā)生過(guò)白蟻蟲(chóng)害也沒(méi)有看見(jiàn)白蟻痕跡。僅有部分門(mén)框有些腐爛是由于潮濕產(chǎn)生了潮濕蟲(chóng)。余阿姨找的一家生物技術(shù)公司，是一個(gè)商業(yè)機(jī)構(gòu)，他們的工作人員在現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)時(shí)，也對(duì)房子里發(fā)生過(guò)白蟻蟲(chóng)害及白蟻痕跡表示不能確認(rèn)。

法院由此認(rèn)為，原告以此為由認(rèn)為該房子存在重大瑕疵，及被告故意隱瞞欺詐，缺乏事實(shí)依據(jù)。原被告簽購(gòu)房意向書(shū)是雙方意思的真實(shí)表示，且內(nèi)容不違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定，應(yīng)屬有效。所以，一審駁回原告要求撤銷(xiāo)購(gòu)房意向書(shū)的訴請(qǐng)。