廣州三份房屋租賃相關(guān)文件出臺(tái) 自行簽約也需實(shí)名備案

昨日，廣州市住建委連同有關(guān)部門一口氣發(fā)布了三份有關(guān)住房租賃的文件，包括《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》《廣州市住房租賃合同》（示范文本）。首次明確了廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)及住房租賃合同的范本，全面開啟了房屋租賃合同“線上線下”備案模式。

備案更方便、嚴(yán)格：通過(guò)平臺(tái)官網(wǎng)或手機(jī)APP即可完成備案，出租人要上傳身份證實(shí)名驗(yàn)證，房屋信息要核查保真。

禁止“群租房”“房中房”：人均居住使用面積不低于5㎡，單套住房改造不得加建廚房、衛(wèi)生間。

合同示范文本明確維修責(zé)任：合理使用、自然損壞的，出租人需及時(shí)修復(fù)，因維修而減少的房屋使用天數(shù)從租金抵扣。

備案新規(guī)則：出租備案講究“實(shí)名”

不備案最高罰1萬(wàn)元

廣州在2013年曾發(fā)布有關(guān)房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則，但主要針對(duì)中介促成的租賃合同備案，而《廣州市房屋租賃合同網(wǎng)上備案規(guī)則》（以下簡(jiǎn)稱《規(guī)則》）則明確，自行簽約也需進(jìn)行網(wǎng)上備案。具體的備案責(zé)任人為：自行簽約的，由出租人辦理網(wǎng)上備案手續(xù)；租住租賃企業(yè)房屋的，由企業(yè)辦理網(wǎng)上備案手續(xù)；經(jīng)中介促成房屋租賃關(guān)系的，由中介機(jī)構(gòu)辦理網(wǎng)上備案。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，出租人沒(méi)有辦理房屋租賃合同登記備案的，將被責(zé)令限期補(bǔ)辦手續(xù)，自然人逾期不補(bǔ)辦登記備案手續(xù)的，處以50元的罰款；法人或者其他組織逾期不補(bǔ)辦登記備案手續(xù)的，處以5000元以上1萬(wàn)元以下的罰款。

發(fā)布、審核、備案可線上完成

通過(guò)新《規(guī)則》，租賃供需發(fā)布、備案、審核管理、配套服務(wù)均能在線上進(jìn)行。而19日上線的“廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)”（http://113.108.174.206/gzlease/或“陽(yáng)光租房”APP），正是新《規(guī)則》的體現(xiàn)。

為確保租賃住房供需信息的真實(shí)性，《規(guī)則》新增了人、屋實(shí)名的規(guī)定，包括要求平臺(tái)使用人身份必須實(shí)名認(rèn)證；要求房屋信息必須真實(shí)，并通過(guò)平臺(tái)的產(chǎn)權(quán)校驗(yàn)和街鎮(zhèn)的人工核查，以保證人、屋信息真實(shí)可靠。出租人、住房租賃企業(yè)以及房地產(chǎn)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)等弄虛作假錄入虛假房屋租賃信息等不良行為將納入誠(chéng)信系統(tǒng)。

通過(guò)上述服務(wù)平臺(tái)，出租人等可足不出戶，通過(guò)網(wǎng)絡(luò)完成房屋租賃備案手續(xù)，方便快捷。

具體來(lái)說(shuō)，在新的備案模式下，當(dāng)事人可以通過(guò)“廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)”辦理業(yè)務(wù)。出租人（住房租賃企業(yè)或中介）只需在平臺(tái)的網(wǎng)絡(luò)端輸入或上傳資料（產(chǎn)權(quán)證號(hào)、身份證號(hào)、租賃合同），即可網(wǎng)上生成《備案證明》。房屋租賃合同網(wǎng)上備案與街道辦事處的受理窗口備案，具備同樣的法律效力。

新租賃標(biāo)準(zhǔn)：禁止“群租房”“房中房”

人均面積不小于5平方米

《關(guān)于廣州市住房租賃標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》（以下簡(jiǎn)稱《標(biāo)準(zhǔn)》）是首次發(fā)布，明確了租賃住房的人均居住使用面積不得低于5平方米。這個(gè)條款的設(shè)置主要是解決 “群租房”亂象，及其所引發(fā)的治安、消防、衛(wèi)生等問(wèn)題。

《標(biāo)準(zhǔn)》還明確了單套租賃住房的改造標(biāo)準(zhǔn)，其中單套住房改造不得加建廚房、衛(wèi)生間的規(guī)定，以規(guī)范性文件的形式明確禁止“房中房”。

鼓勵(lì)企業(yè)進(jìn)入房屋租賃市場(chǎng)

值得注意的是，近年興起了一些由企業(yè)改造的長(zhǎng)租公寓，但因沒(méi)有可依據(jù)的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，租賃機(jī)構(gòu)在改造過(guò)程中無(wú)所適從，管理部門對(duì)其改造是合法還是違法也不知該如何判斷。

為此，《標(biāo)準(zhǔn)》對(duì)企業(yè)租賃住房的改造是否合法劃定了界限，將鼓勵(lì)、方便“有房”企業(yè)進(jìn)入住房租賃市場(chǎng)。

集中出租房超10間 應(yīng)設(shè)服務(wù)員

《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定了住房租賃企業(yè)的管理標(biāo)準(zhǔn)，為進(jìn)一步摸清人、屋底數(shù)，有針對(duì)性開展服務(wù)管理工作夯實(shí)基礎(chǔ)。

《標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，集中出租房間達(dá)到10間以上或者出租房屋居住使用人達(dá)到15人以上的，出租人應(yīng)當(dāng)在出租管理范圍內(nèi)設(shè)置專責(zé)服務(wù)人員、建立相應(yīng)的管理服務(wù)制度，及時(shí)辦理房屋租賃登記備案，設(shè)置門禁和監(jiān)控、確保消防設(shè)備設(shè)施和安全通道正常使用，并建立信息登記簿或者登記系統(tǒng)。

此外，《標(biāo)準(zhǔn)》明確了單位宿舍、住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)的宿舍型公寓和集中式公寓的租賃住房的標(biāo)準(zhǔn)，人均使用面積不得小于宿舍建筑設(shè)計(jì)規(guī)范的相關(guān)規(guī)定。合理引導(dǎo)、鼓勵(lì)宿舍型租賃住房的發(fā)展，禁止經(jīng)營(yíng)“膠囊公寓”?！稑?biāo)準(zhǔn)》還明確了租賃住房應(yīng)當(dāng)符合消防、燃?xì)?、結(jié)構(gòu)、治安、環(huán)保等方面的標(biāo)準(zhǔn)和要求。

住房租賃合同：有了示范文本

《廣州市住房租賃合同》示范文本（以下簡(jiǎn)稱“合同文本”），自2017年11月1日起，在全市范圍內(nèi)推行使用。這是市住建委和市工商局首個(gè)聯(lián)合印發(fā)的住房租賃合同范本，也是首個(gè)住房租賃合同網(wǎng)簽范本以及廣州市房屋租賃信息服務(wù)平臺(tái)網(wǎng)簽?zāi)０妗?/p>

租期內(nèi)出租人不能單方上調(diào)租金

有了示范文本，就能避免自行簽訂租房合同的各種“坑”。例如合同文本特別設(shè)置了“說(shuō)明”，提醒租賃雙方要對(duì)彼此身份證明、產(chǎn)權(quán)來(lái)源證明 “驗(yàn)明正身”，以避免因房屋權(quán)屬瑕疵和隱瞞真實(shí)性而造成糾紛。

合同文本還要求明確房屋限住人數(shù)，從源頭嚴(yán)防群租亂象；還強(qiáng)調(diào)不能利用廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下室儲(chǔ)藏室居住，防范安全隱患。

此外，明確租賃期間出租人不得單方上調(diào)租金，租賃期滿承租人在同等條件下可優(yōu)先續(xù)租房屋。既穩(wěn)定了租金，又穩(wěn)定了長(zhǎng)期租賃關(guān)系，維護(hù)了承租人的合法權(quán)益。

房屋自然損耗 出租人要負(fù)責(zé)維修

出租屋有了損壞，到底是業(yè)主來(lái)維修還是承租人來(lái)維修，沒(méi)有一個(gè)明確的責(zé)任劃分，容易導(dǎo)致糾紛產(chǎn)生。而合同文本就對(duì)房屋維護(hù)及維修的主體和責(zé)任進(jìn)行了明確，避免了責(zé)任主體混亂。

例如，條款中明確，對(duì)于房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方（承租人）應(yīng)及時(shí)通知甲方（出租人）修復(fù)。甲方應(yīng)在接到乙方通知后啟動(dòng)維修。逾期不啟動(dòng)維修的，乙方可代為維修，維修方案經(jīng)甲方同意后，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)減少影響天數(shù)的租金或增加相應(yīng)天數(shù)的免租金期限。

《廣州市住房租賃合同》示范文本參考使用及下載網(wǎng)址：“廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)網(wǎng)”（http://www.gzcc.gov.cn）或“廣州紅盾信息網(wǎng)”（http://www.gzaic.gov.cn）。