2016年中國樓市三大關(guān)鍵詞:暴漲、調(diào)控和不確定
樓典上鮮有像2016這樣戲劇化的年份。沉浮在樓市中的人們親歷了一線城市的地王與“日光盤”齊飛和二線省城集體瘋狂的盛況,又從“去庫存”引爆的房價之“熱”,驟然滑落至嚴酷調(diào)控造就的市場之“冷”,其間還穿插著局部調(diào)控的失效和不斷加碼。
12月中旬,中央經(jīng)濟工作會議上以“房子是用來住的,不是用來炒的”給來年的樓市定下基調(diào),但對于后市的看法依然陷入了空前的分歧。究竟2016年的這場“樓瘋”是正應莎翁名作《麥克白》中的悲傷詠嘆——“充滿了喧嘩與騷動,卻沒有任何意義”,還是“讓暴風雨來得更猛烈些”的序曲?
梳理2016年樓市的時間軸,或可用“暴漲、調(diào)控和不確定”三個關(guān)鍵詞來概括。
暴漲
2016年2月2日,央行和銀監(jiān)會發(fā)布房貸松綁新政,超過150個城市出臺“去庫存”新政,包括降低首付、松綁住房公積金、減稅、鼓勵農(nóng)民工進城買房等等,在首付貸等各類金融杠桿的共同作用下,拉開了房價暴漲的序幕。
彼時,剛過完春節(jié)陸續(xù)回城的購房者就掀起了一股搶房狂潮,在北上深,幾乎每個人都在對賭“明天會更貴”,房東緊鎖鐵門隔空“跳價”、簽約現(xiàn)場臨時“尿遁”、交易中心網(wǎng)簽系統(tǒng)多次擠癱的鬧劇頻頻上演。
3月下旬開始,眼看著樓市刺激政策沒能將資金引向需要去庫存的三四線城市,率先井噴的一線城市不得已出臺第一次調(diào)控之舉。上海祭出“3·25新政”,從2015年就開始“翻番之旅”的深圳也打出了限購限貸的組合拳。
但和2010年的樓市調(diào)控效果大相徑庭的是,雖然頂著“史上最嚴”的名頭,樓市降溫的觀望情緒僅僅持續(xù)了兩個多月。到了6月,央企、國企為主導的房企“國家隊”大舉囤地,伴隨各地“地王”的橫空出世,原本趨于平穩(wěn)的形勢上演了驚天大逆轉(zhuǎn),調(diào)控重錘之下,樓市瘋狂的局面幾近失控。
不光北上深“樓瘋”卷土重來,遍地是“10w+”的樓價,當時尚未限購的二線城市南京、合肥、杭州等省城房價集體飆漲,多個樓盤開盤告罄,第一次調(diào)控非但沒有起效,還使過熱區(qū)域進一步擴大。
調(diào)控
眼看著“金九銀十”的傳統(tǒng)心理旺季即將來臨,擔心會為烈火烹油的樓市再添一把薪的政府痛下決心,終于大規(guī)模終結(jié)執(zhí)行了半年左右的寬松政策,誓將調(diào)控進行到底。
9月30日,北京市政府發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》,包括二套房首付提高至50%等,成為這次全國性調(diào)控的表率。
之后,9天內(nèi),天津、蘇州、成都、合肥、廣州、南京、深圳、濟南、無錫、武漢、鄭州、東莞、福州、惠州、南寧、蕪湖、佛山、珠海、廈門等21個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策,盛況空前。
11月以來,杭州、武漢和深圳等10多個城市在此前基礎上進一步收緊了樓市政策,進一步提高購房資格或貸款門檻。就連3月底已經(jīng)拋出嚴苛新政的上海也在極度保密的狀態(tài)下發(fā)布了調(diào)控2.0版,史無前例地執(zhí)行“認房又認貸”。
至今,這輪調(diào)控尚未結(jié)束,就在12月21日,鄭州、武漢再次發(fā)布了加碼收緊購房的政策。
作為監(jiān)管層,央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會,還先后出臺措施,要求嚴格執(zhí)行限貸政策,收緊企業(yè)發(fā)債,規(guī)范銀行理財、保險投資等資金介入房地產(chǎn)。
不確定
中央經(jīng)濟工作會議上明確的2017年樓市發(fā)展方向,強調(diào)要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。
不過,雖然首提“抑制房地產(chǎn)泡沫”“回歸住房的居住屬性”,表明熱點城市房價快速上漲已觸及“政策紅線”,但在當下的中國,房價已然不只是一道非黑即白的選擇題。
它不僅一定程度負載著GDP保增長的任務,也事關(guān)各地政府的“錢袋子”??紤]到2010年樓市調(diào)控只讓房價短暫回調(diào)的前車之鑒,“宏觀之手”影響購房心理的邊際效應也在遞減之中。
當然,現(xiàn)在學界和市場普遍預期,本輪調(diào)控將會持續(xù)一到兩年,樓市中長期堅持“低空運行”的邏輯,開發(fā)商和房東的心理價位預計會出現(xiàn)回調(diào)。只是,隨著對政策耐受性的提高,究竟調(diào)控的轡頭能不能真正勒住房價這匹野馬,還是充滿了未知之數(shù)。
樓典上鮮有像2016這樣戲劇化的年份。沉浮在樓市中的人們親歷了一線城市的地王與“日光盤”齊飛和二線省城集體瘋狂的盛況,又從“去庫存”引爆的房價之“熱”,驟然滑落至嚴酷調(diào)控造就的市場之“冷”,其間還穿插著局部調(diào)控的失效和不斷加碼。
12月中旬,中央經(jīng)濟工作會議上以“房子是用來住的,不是用來炒的”給來年的樓市定下基調(diào),但對于后市的看法依然陷入了空前的分歧。究竟2016年的這場“樓瘋”是正應莎翁名作《麥克白》中的悲傷詠嘆——“充滿了喧嘩與騷動,卻沒有任何意義”,還是“讓暴風雨來得更猛烈些”的序曲?
梳理2016年樓市的時間軸,或可用“暴漲、調(diào)控和不確定”三個關(guān)鍵詞來概括。
暴漲
2016年2月2日,央行和銀監(jiān)會發(fā)布房貸松綁新政,超過150個城市出臺“去庫存”新政,包括降低首付、松綁住房公積金、減稅、鼓勵農(nóng)民工進城買房等等,在首付貸等各類金融杠桿的共同作用下,拉開了房價暴漲的序幕。
彼時,剛過完春節(jié)陸續(xù)回城的購房者就掀起了一股搶房狂潮,在北上深,幾乎每個人都在對賭“明天會更貴”,房東緊鎖鐵門隔空“跳價”、簽約現(xiàn)場臨時“尿遁”、交易中心網(wǎng)簽系統(tǒng)多次擠癱的鬧劇頻頻上演。
3月下旬開始,眼看著樓市刺激政策沒能將資金引向需要去庫存的三四線城市,率先井噴的一線城市不得已出臺第一次調(diào)控之舉。上海祭出“3·25新政”,從2015年就開始“翻番之旅”的深圳也打出了限購限貸的組合拳。
但和2010年的樓市調(diào)控效果大相徑庭的是,雖然頂著“史上最嚴”的名頭,樓市降溫的觀望情緒僅僅持續(xù)了兩個多月。到了6月,央企、國企為主導的房企“國家隊”大舉囤地,伴隨各地“地王”的橫空出世,原本趨于平穩(wěn)的形勢上演了驚天大逆轉(zhuǎn),調(diào)控重錘之下,樓市瘋狂的局面幾近失控。
不光北上深“樓瘋”卷土重來,遍地是“10w+”的樓價,當時尚未限購的二線城市南京、合肥、杭州等省城房價集體飆漲,多個樓盤開盤告罄,第一次調(diào)控非但沒有起效,還使過熱區(qū)域進一步擴大。
調(diào)控
眼看著“金九銀十”的傳統(tǒng)心理旺季即將來臨,擔心會為烈火烹油的樓市再添一把薪的政府痛下決心,終于大規(guī)模終結(jié)執(zhí)行了半年左右的寬松政策,誓將調(diào)控進行到底。
9月30日,北京市政府發(fā)布《關(guān)于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干措施》,包括二套房首付提高至50%等,成為這次全國性調(diào)控的表率。
之后,9天內(nèi),天津、蘇州、成都、合肥、廣州、南京、深圳、濟南、無錫、武漢、鄭州、東莞、福州、惠州、南寧、蕪湖、佛山、珠海、廈門等21個城市先后發(fā)布樓市調(diào)控政策,盛況空前。
11月以來,杭州、武漢和深圳等10多個城市在此前基礎上進一步收緊了樓市政策,進一步提高購房資格或貸款門檻。就連3月底已經(jīng)拋出嚴苛新政的上海也在極度保密的狀態(tài)下發(fā)布了調(diào)控2.0版,史無前例地執(zhí)行“認房又認貸”。
至今,這輪調(diào)控尚未結(jié)束,就在12月21日,鄭州、武漢再次發(fā)布了加碼收緊購房的政策。
作為監(jiān)管層,央行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會和保監(jiān)會,還先后出臺措施,要求嚴格執(zhí)行限貸政策,收緊企業(yè)發(fā)債,規(guī)范銀行理財、保險投資等資金介入房地產(chǎn)。
不確定
中央經(jīng)濟工作會議上明確的2017年樓市發(fā)展方向,強調(diào)要綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段,加快研究建立符合國情、適應市場規(guī)律的基礎性制度和長效機制,既抑制房地產(chǎn)泡沫,又防止出現(xiàn)大起大落。
不過,雖然首提“抑制房地產(chǎn)泡沫”“回歸住房的居住屬性”,表明熱點城市房價快速上漲已觸及“政策紅線”,但在當下的中國,房價已然不只是一道非黑即白的選擇題。
它不僅一定程度負載著GDP保增長的任務,也事關(guān)各地政府的“錢袋子”??紤]到2010年樓市調(diào)控只讓房價短暫回調(diào)的前車之鑒,“宏觀之手”影響購房心理的邊際效應也在遞減之中。
當然,現(xiàn)在學界和市場普遍預期,本輪調(diào)控將會持續(xù)一到兩年,樓市中長期堅持“低空運行”的邏輯,開發(fā)商和房東的心理價位預計會出現(xiàn)回調(diào)。只是,隨著對政策耐受性的提高,究竟調(diào)控的轡頭能不能真正勒住房價這匹野馬,還是充滿了未知之數(shù)。
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