房屋“養(yǎng)老” 誰來買單

近期，“房屋養(yǎng)老金”持續(xù)被熱議。對此，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部相關(guān)負(fù)責(zé)人進(jìn)行了權(quán)威回應(yīng)，明確房屋養(yǎng)老金的公共賬戶不需要居民額外繳費(fèi)，不會增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，讓人們吃了一粒“定心丸”。與此同時(shí)，針對房屋養(yǎng)老金，人們?nèi)杂蟹N種疑問，例如房屋養(yǎng)老金到底如何籌集、已經(jīng)有住房專項(xiàng)維修資金為何又推出了房屋養(yǎng)老金、房屋養(yǎng)老金跟房產(chǎn)稅是什么關(guān)系、22個(gè)試點(diǎn)城市帶來哪些經(jīng)驗(yàn)等等，《中國消費(fèi)者報(bào)》記者就此采訪多位業(yè)內(nèi)人士進(jìn)行了深入解讀。

房屋也需要“養(yǎng)老”

“事實(shí)上，房屋養(yǎng)老金并不是被首次提及，自2022年長沙自建房倒塌事故后，住建部就已經(jīng)提出了要建立房屋體檢、房屋養(yǎng)老金、房屋保險(xiǎn)這三項(xiàng)制度。”58安居客研究院院長張波告訴記者，所謂房屋養(yǎng)老金，是指住宅專項(xiàng)維修資金用于房屋共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后，日常維修以外的大、中修，以及更新改造的資金。同時(shí)其也是保障居住條件，延長房屋使用壽命的必要保障。

2023年3月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等15部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)營性自建房安全管理的通知》，要求各地積極探索創(chuàng)新房屋安全管理方式方法，開展房屋定期體檢、房屋養(yǎng)老金和房屋質(zhì)量保險(xiǎn)試點(diǎn)。當(dāng)前我國針對房屋公共部位、公用設(shè)施設(shè)備的維護(hù)和改造，主要使用的是住宅專項(xiàng)維修資金。那么，既然有住房專項(xiàng)維修資金，又為何推出房屋養(yǎng)老金制度呢？

中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜對記者表示，由于住宅專項(xiàng)維修資金一般來源于業(yè)主自行繳納，整體資金量有限，而且自建房等類型的房屋也沒有這筆資金。隨著我國房地產(chǎn)市場逐漸進(jìn)入存量房時(shí)代，需要維護(hù)、改造的老舊房屋數(shù)量快速提升，截至2022年，我國城鎮(zhèn)既有房屋中建成年份超過30年的占比已接近20％。老舊房屋體量大，但住宅專項(xiàng)維修資金體量小，已經(jīng)難以滿足小區(qū)維護(hù)改造的需求，亟須增量資金入場。

目前的現(xiàn)狀是，部分老舊住宅維修資金嚴(yán)重不足，續(xù)繳制度難以落實(shí)。據(jù)介紹，自2004年起，住宅專項(xiàng)維修資金成為辦理房屋產(chǎn)權(quán)證時(shí)必須繳納的費(fèi)用，但之前的“房改房”、部分商品房以及自建房，并沒有繳存住宅專項(xiàng)維修資金，而且當(dāng)年的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格較低。

“住宅專項(xiàng)維修資金繳存基數(shù)低，部分小區(qū)資金余額已不足，而資金續(xù)籌十分困難。”張波對記者表示，由于住房安全治理機(jī)制不完善，老舊房屋隱患多，補(bǔ)齊短板迫在眉睫，因此才推行房屋養(yǎng)老金制度。

探索資金多渠道籌集

針對房屋養(yǎng)老金，最受人們關(guān)注的就是需不需要自掏腰包？對此，住建部明確回應(yīng)，房屋養(yǎng)老金由個(gè)人賬戶和公共賬戶兩部分組成，個(gè)人賬戶就是業(yè)主繳存的住宅專項(xiàng)維修資金，繳存按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。公共賬戶由政府負(fù)責(zé)建立，不需要居民額外繳費(fèi)，不會增加個(gè)人負(fù)擔(dān)。也就是說，房屋養(yǎng)老金個(gè)人賬戶通過繳納住宅專項(xiàng)維修資金已經(jīng)有了，重點(diǎn)是政府把公共賬戶建立起來。

目前，住建部正在22個(gè)城市進(jìn)行房屋養(yǎng)老金試點(diǎn)，公共賬戶的資金來源、使用范圍、增值方式和管理主體等，并沒有做統(tǒng)一的官方說明。從試點(diǎn)城市看，公共賬戶方面可以通過財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金歸集等方式進(jìn)行籌集。

公共賬戶資金是保障社會公共安全和房屋基本安全的資金，用于房屋定期體檢以及個(gè)人賬戶資金適用范圍以外出于公共安全目的的維修，具有社會共濟(jì)作用，也被業(yè)內(nèi)視為房屋養(yǎng)老金的“第一支柱”。

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)教授、法學(xué)院院長尹飛表示，房屋養(yǎng)老金公共賬戶的款項(xiàng)來自于公共資金，按照“不增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，不減損個(gè)人權(quán)益”的原則，由地方政府探索資金籌集渠道，此次建立的房屋養(yǎng)老金公共賬戶不會加重業(yè)主負(fù)擔(dān)。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，公共賬戶資金來源于多渠道籌集，比如財(cái)政補(bǔ)貼、土地出讓金、公積金增值收益等等。不同于個(gè)人賬戶的資金屬于個(gè)人，須由業(yè)主決定如何支配，用于業(yè)主共用的部分、共用設(shè)施，公共賬戶資金主要是用于房屋安全管理。

在中國房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會會長柴強(qiáng)看來，建立房屋養(yǎng)老金制度非但不會額外增加個(gè)人負(fù)擔(dān)，實(shí)際上還會減輕老百姓的負(fù)擔(dān)。他對記者表示：“保障房屋正常使用及安全的維修更新等費(fèi)用本應(yīng)由房屋所有權(quán)人自己承擔(dān)，政府建立房屋養(yǎng)老金公共賬戶后，有關(guān)費(fèi)用就可以由房屋所有權(quán)人以外的渠道來解決了。”

與房產(chǎn)稅完全兩回事

在關(guān)于房屋養(yǎng)老金的熱議中，不乏有聲音表示“加強(qiáng)版房產(chǎn)稅來了”“房屋養(yǎng)老金不就是變相收房產(chǎn)稅嗎”，對此，業(yè)內(nèi)專家明確表示嚴(yán)重誤讀。

“房屋養(yǎng)老金和房產(chǎn)稅完全是兩回事，把兩者混淆是錯(cuò)誤的，是不負(fù)責(zé)任的。”易居研究院副院長嚴(yán)躍進(jìn)對記者稱。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長兼秘書長趙秀池表示，房屋養(yǎng)老金與房地產(chǎn)稅“不是一回事”，房屋養(yǎng)老金用于維護(hù)房屋安全使用，延長房屋使用壽命；房產(chǎn)稅用于進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控，可以起到影響房地產(chǎn)交易，增加財(cái)政收入，調(diào)節(jié)收入差別的作用。

中國社科院研究員、中國城市經(jīng)濟(jì)學(xué)會房地產(chǎn)專委會主任王業(yè)強(qiáng)告訴記者：“房產(chǎn)稅是財(cái)產(chǎn)稅，是居民持有不動產(chǎn)而需要上繳國家的稅收。房屋養(yǎng)老金則是為房屋未來維護(hù)和修繕而設(shè)立的資金歸集賬戶，二者性質(zhì)有本質(zhì)上的不同。房產(chǎn)稅是國家為了支持城市建設(shè)和公共服務(wù)而征收的，與小區(qū)的房屋及公共設(shè)施關(guān)系不大。”