深圳長租公寓亂象叢生 行業(yè)良性發(fā)展亟待標(biāo)準(zhǔn)化管理

繼8月份媒體曝光深圳自如公寓室內(nèi)甲醛超標(biāo)后，近日，深圳魚悅公寓因房東之間糾紛導(dǎo)致400名租客日常起居受擾事件又引發(fā)熱議。同時(shí)，近期深圳市消委會(huì)公布的2018年第三季度的數(shù)據(jù)也顯示，長租公寓已成為消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。

深圳長租公寓到底怎么了？怎樣才能將它納入規(guī)范發(fā)展的軌道？業(yè)內(nèi)人士指出，標(biāo)準(zhǔn)化管理或是拯救行業(yè)的良方。

問題頻發(fā)誠信度備受考驗(yàn)

2015年以來，深圳長租公寓行業(yè)發(fā)展迅速，但從深圳消委會(huì)公布的信息及媒體的曝光來看，深圳長租公寓存在的收費(fèi)不規(guī)范、環(huán)保安全不達(dá)標(biāo)、金融風(fēng)險(xiǎn)高、權(quán)益不對(duì)稱4大問題，這些不僅消耗著消費(fèi)者的耐心，也考驗(yàn)長租公寓的誠信度。

收費(fèi)不規(guī)范是深圳長租公寓行業(yè)司空見慣的現(xiàn)象。有租客稱，今年6月28日與自如友家簽訂月租1230元的租房合同，當(dāng)其在2018年8月9日提出轉(zhuǎn)租申請(qǐng)后租金卻變成1530元，短短兩月租金漲幅達(dá)24.4%。租客要求調(diào)價(jià)時(shí)，商家以這是系統(tǒng)定價(jià)為由相拒。另一名消費(fèi)者則遭遇收費(fèi)不透明問題，他介紹道，公寓方對(duì)收費(fèi)細(xì)項(xiàng)并未明示，等租客交了定金，到了簽訂合同時(shí)才知道要交如樓道垃圾清理費(fèi)、電梯管理費(fèi)、樓道燈費(fèi)、家具使用費(fèi)等費(fèi)用。還有租客對(duì)一些公寓設(shè)定一定比率的月租漲幅提出質(zhì)疑，認(rèn)為租賃價(jià)格和通脹率是有漲有跌的，公寓方設(shè)定固定的月租增幅不合理。

深圳長租公寓的環(huán)保問題自今年下半年成為投訴熱點(diǎn)。據(jù)報(bào)道，當(dāng)事人雷女士今年4月住進(jìn)自如旗下的長租公寓后，發(fā)現(xiàn)空氣有異味，身體不適，請(qǐng)第三方機(jī)構(gòu)檢測(cè)后發(fā)現(xiàn)房屋甲醛超標(biāo)，遂與自如交涉。自如為她做了3天的室內(nèi)空氣治理，并向她提供有斯凱希環(huán)?？萍加邢薰旧w章的空氣達(dá)標(biāo)報(bào)告。事情本應(yīng)就此告一段落，誰知半年后，雷女士及共租的王女士皆出現(xiàn)身體不適、生理期紊亂等狀況。正好9月獲悉自如檢測(cè)機(jī)構(gòu)“斯凱希環(huán)保科技有限公司”被公布根本不具備國家認(rèn)證的CMA甲醛檢測(cè)資質(zhì)，于是雷女士再次讓自如檢測(cè)室內(nèi)空氣，重新檢測(cè)時(shí)又發(fā)現(xiàn)甲醛超標(biāo)。

雷小姐事件后，深圳又接連出現(xiàn)長租公寓甲醛超標(biāo)的案例，而深圳市消委會(huì)2018年第三季度投訴數(shù)據(jù)顯示，自如友家房屋空氣質(zhì)量問題的投訴達(dá)33宗。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，部分企業(yè)出于自身短期利益考慮，采用劣質(zhì)建材，壓縮空置期，忽視租客人身健康。

相比收費(fèi)及環(huán)保問題，長租公寓給租客帶來的金融及征信風(fēng)險(xiǎn)也很嚴(yán)重。據(jù)悉，長租公寓租賃交易中，公寓方普遍在消費(fèi)者不知情的情況下，以“租房貸”的形式，將租客的交租行為轉(zhuǎn)變成租房信用貸款還貸行為，從而給租客帶來金融及征信風(fēng)險(xiǎn)。今年8月，深圳消委會(huì)透露，第三季度收到多起關(guān)于長租公寓“房租變貸款”的投訴。市民黃小姐的投訴就比較典型，據(jù)她稱自己在蛋殼公寓交了500元定金，蛋殼公寓規(guī)定定金協(xié)議簽訂3天之內(nèi)需要簽訂正式的租房合同。但是她在網(wǎng)上查詢發(fā)現(xiàn)交租方式是一押一租，實(shí)際上是以她的名義簽訂一年的貸款合同，相當(dāng)于每月歸還貸款。而蛋殼在與她簽訂定金協(xié)議之前完全沒有告知，隱瞞了交租方式。黃小姐拒簽合同后，商家表示定金不能退。

黃小姐所反映長租公寓的“租房貸”是一種隱性的預(yù)付式消費(fèi)，長租公寓服務(wù)商自行或與其他貸款機(jī)構(gòu)（如小額貸公司）合作使用租客信息簽訂信用貸款合同，然后將貸款資金擴(kuò)充為資金池，不斷進(jìn)行租客和房東的資金和期限錯(cuò)配，并利用資金池中的資金用于投資或其他用途。由于長租公寓服務(wù)商沉淀的大量資金未被第三方機(jī)構(gòu)監(jiān)管，比傳統(tǒng)的預(yù)付式消費(fèi)更具隱蔽性和欺騙性。一旦長租公寓服務(wù)商非正常停止運(yùn)營，將產(chǎn)生大量租客無法正常償還貸款的情況，其征信信譽(yù)也將受到牽連。

在長租公寓租賃行為中，當(dāng)事人權(quán)益不對(duì)等也是普遍存在的問題。據(jù)深圳市消委會(huì)調(diào)查暗訪，蛋殼公寓合同規(guī)定租客僅有兩種情況下有權(quán)解除合同，而中介卻有15種情況下可以解除合同；自如公寓合同規(guī)定租客僅兩種情況下有權(quán)解除合同，而其卻有8種情況下可以解除合同。雙方的解約條件明顯不對(duì)等，對(duì)租客一方不公平。

引入標(biāo)準(zhǔn)化或能開創(chuàng)監(jiān)管新局面

對(duì)于長租公寓行業(yè)層出不窮的問題，社會(huì)各方都十分關(guān)注。近日。深圳市消委會(huì)呼吁，要求長租公寓服務(wù)商杜絕哄抬租金、放大金融杠桿、剝奪消費(fèi)者合法權(quán)益（知情權(quán)、選擇權(quán)、公平交易權(quán)等）、設(shè)立霸王合同條款、挪用房租和貸款、變相強(qiáng)制租客以貸款付房租等行為。業(yè)內(nèi)專家建議，所有長租公寓房源應(yīng)由具備資質(zhì)的第三方對(duì)室內(nèi)空氣進(jìn)行檢測(cè)，合格后再對(duì)外出租，以保障消費(fèi)者權(quán)益。

業(yè)內(nèi)人士表示，目前長租公寓在監(jiān)管上缺乏科學(xué)合理、精準(zhǔn)明晰的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)供參考執(zhí)行。因此，立足行業(yè)特點(diǎn)及現(xiàn)代治理手段的發(fā)展趨勢(shì)，采用標(biāo)準(zhǔn)化手段，或許能更好地開創(chuàng)行業(yè)新局面，同時(shí)取得更佳的監(jiān)管效果。其中，長租公寓的房屋品質(zhì)、當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、租賃合同必要條款和禁止條款、相關(guān)程序手續(xù)等，更應(yīng)以標(biāo)準(zhǔn)化的方法來界定和規(guī)束。