租房辦公如何避免糾紛？ 專(zhuān)家：應(yīng)在合同中標(biāo)明避免節(jié)外生枝

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，消費(fèi)者張先生今年4月份通過(guò)我愛(ài)我家房產(chǎn)中介租了一套房。張先生租這套房并不是為了住，而是為了辦公。我愛(ài)我家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人告訴張先生，如果需要用房子的地址作為公司注冊(cè)地址，月租是5300元，房東和我愛(ài)我家房產(chǎn)中介都會(huì)協(xié)助張先生辦理相關(guān)事宜。如果不需要用這個(gè)地址作為公司注冊(cè)地址，月租是5200元。張先生認(rèn)為這樣的價(jià)格很合理，正好也需要用到這個(gè)房子的地址去注冊(cè)，就按照5300元的價(jià)格交了中介費(fèi)、押金和三個(gè)月的月租。可交完錢(qián)，簽了合同，張先生打電話給房東想去辦理公司注冊(cè)地址的事情，房東卻臨時(shí)變卦了。房東告訴張先生說(shuō)需要交一萬(wàn)塊錢(qián)押金，還要弄一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，讓他過(guò)來(lái)簽字。

為了不交這一萬(wàn)元的押金，張先生自己找到其他途徑注冊(cè)了公司辦公地址。但是他交的房租和簽訂的三方合同就需要變更。他找到我愛(ài)我家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人商量變更合同的事，但房東最終只簽了一份附加協(xié)議，并且在附加協(xié)議上寫(xiě)了一行小字：不允許租戶在該房子里辦公。張先生認(rèn)為這樣的協(xié)議很不公平。令張先生不滿的是，在他和我愛(ài)我家以及房東的三方協(xié)議中，沒(méi)有提到一萬(wàn)塊錢(qián)押金的事。

張先生告訴記者，當(dāng)時(shí)跟中介簽合同時(shí)，忽略了需要用注冊(cè)地址的條款。在簽的三方協(xié)議中有一條是“乙方應(yīng)自定房屋租賃合同之日起30日內(nèi)辦理符合工商管理部門(mén)規(guī)定的各項(xiàng)證照，甲方應(yīng)協(xié)助乙方進(jìn)行辦理。甲方應(yīng)制定自房屋租賃合同之日起30日內(nèi)到房屋所在地的房屋行政管理部門(mén)辦理房屋租賃合同備案手續(xù)。”也就是說(shuō)甲方相當(dāng)于房東業(yè)主，乙方是張先生，但是甲方并沒(méi)有協(xié)助乙方去辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。

張先生與我愛(ài)我家簽訂的合同有效期是一年。從4月份開(kāi)始入住到現(xiàn)在進(jìn)入6月份，馬上面臨著再次交房租。張先生認(rèn)為，合同不更改到位，自己的權(quán)益可能不會(huì)受到保護(hù)，但我愛(ài)我家中介的經(jīng)紀(jì)人對(duì)此并不在意。

張先生也聯(lián)系過(guò)我愛(ài)我家總部，工作人員表示有業(yè)主同意這所房子可以居住和辦公的錄音，但他們并不愿意提供給張先生。

記者致電為張先生服務(wù)的我愛(ài)我家房產(chǎn)中介的經(jīng)紀(jì)人小鄭，小鄭的態(tài)度和此前跟張先生溝通時(shí)并沒(méi)有改變。

房東陳先生對(duì)此表示，要用房子地址做為公司注冊(cè)地址，必須交押金。當(dāng)記者問(wèn)他為什么合同里沒(méi)寫(xiě)，他沒(méi)有回應(yīng)。

租房辦公如何避免糾紛？其實(shí)在房屋租賃合同糾紛中，有以下幾種比較典型的情況：

第一類(lèi)情況是租期以及押金方面的糾紛。私有房屋的租賃活動(dòng)往往都是一種投資活動(dòng)，受到租賃市場(chǎng)的周期性影響比較大。由于租賃市場(chǎng)的供方競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致租金和其他租賃條件的變化，承租人一旦發(fā)現(xiàn)廉價(jià)的租金，或者其他租賃條件更加寬松的住房，沒(méi)有等原來(lái)承租房屋的合同約定租期結(jié)束就毀約終止合同。反之，出租人也會(huì)因?yàn)槭袌?chǎng)的變化毀約終止合同，這都會(huì)導(dǎo)致糾紛的發(fā)生。同時(shí)也會(huì)引起由于租期的糾紛或者原合同未約定租期，導(dǎo)致對(duì)押金的爭(zhēng)議和糾紛。

第二類(lèi)情況是房屋水電、煤費(fèi)用的糾紛。這一類(lèi)的糾紛同前一類(lèi)糾紛原因類(lèi)似，就是由于租賃合同是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)介紹訂立的，但是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)沒(méi)有作為租賃管理人員參與管理和監(jiān)督，有些承租人趁出租人不在現(xiàn)場(chǎng)，不預(yù)先告知而突然解約，并且拖欠了水電煤氣以及其他相關(guān)費(fèi)用，一走了之，給出租人帶來(lái)?yè)p失，從而引起糾紛。

第三類(lèi)情況是房屋設(shè)備的使用以及賠償?shù)募m紛。房屋租賃中，租賃雙方對(duì)于房屋的裝修設(shè)備賠償要求都會(huì)比較明確，如有的承租人要求裝修與設(shè)備比較好，而出租人也會(huì)明確要求使用人應(yīng)當(dāng)注意保護(hù)裝修和設(shè)備，但是使用結(jié)果未能達(dá)到雙方預(yù)先約定的結(jié)果，就可能會(huì)引起糾紛?；蛘呤褂萌苏J(rèn)為房屋的裝修及設(shè)備未達(dá)到出租人承諾的水準(zhǔn)，或者業(yè)主認(rèn)為使用人損壞了裝修和設(shè)備等都會(huì)引起糾紛。目前我國(guó)對(duì)于房屋租賃中的房屋使用的結(jié)果沒(méi)有明確的監(jiān)督條件。有些城市的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)雖然愿意接受租賃業(yè)務(wù)委托，但是不愿意承擔(dān)租賃合同訂立之后的委托管理。

第四類(lèi)情況是租賃備案的糾紛。對(duì)于房屋租賃合同有些城市要求向所在地房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理備案的手續(xù)，有些城市就沒(méi)有這樣的要求，承租雙方可能是為了備案要求各執(zhí)一詞，結(jié)果發(fā)生糾紛。

如何避免房屋租賃糾紛？提醒大家要選擇正規(guī)的中介，正規(guī)的中介公司服務(wù)比較專(zhuān)業(yè)，房源信息量也比較大，成功率高，承租人的利益能夠得到有效保障。

此外，一定要警惕二手房東，目前房屋租賃市場(chǎng)上二手房東的現(xiàn)象非常泛濫，經(jīng)常發(fā)生前腳二房東租房，后腳房東過(guò)來(lái)收房，給租房者造成很大的經(jīng)濟(jì)損失。值得注意的是，如果是二手房東，一定要核對(duì)他和房東簽訂的合同是否到期，并且看明原房東是否同意二手房東將房屋轉(zhuǎn)租出去，否則就是無(wú)效。

另外，還要確認(rèn)一下房屋的安全性，租房子不能只圖租金便宜，一定要認(rèn)真地檢查房屋是不是在拆遷，或者是不是危房等等。

值得注意的是，租房一定要三方協(xié)商之后來(lái)簽訂合同，不能夠只是口頭協(xié)議，以免租住以后出現(xiàn)糾紛。

在消費(fèi)者張先生簽訂的三方協(xié)議中，并沒(méi)有提到房東要收一萬(wàn)元押金的事，但房東之后卻堅(jiān)持要收這個(gè)錢(qián)才能幫張先生去辦理公司注冊(cè)地址的事。這是否算合同違約？押金是否是必要的？北京匯佳律師事務(wù)所律師邱寶昌認(rèn)為，一般租賃房屋都有押金，以防消費(fèi)者對(duì)房屋造成一些損害。首先，合同里它就是一個(gè)租賃協(xié)議。這個(gè)用戶應(yīng)該是商用，這里面就存在一個(gè)約定不明的問(wèn)題。這應(yīng)該與居間方?jīng)]有太大關(guān)系，因?yàn)榉课葜薪楣局皇且粋€(gè)居間方，居間方是提供報(bào)告信息，然后達(dá)成協(xié)議就可以了。這一萬(wàn)元錢(qián)是合同之外的要求，如果這位承租人不愿意交，房東沒(méi)有合同的依據(jù)要求他交，也不能限定他租房是自住還是商用。第二，合同上沒(méi)有約定要交這部分押金，而簽完合同以后再要求交押金，就是兩方協(xié)商的問(wèn)題了。如果出租方強(qiáng)制要求收一萬(wàn)元錢(qián)押金，是一種違約行為。

如果消費(fèi)者將承租的房子的地址作為公司注冊(cè)的地址，會(huì)對(duì)出租方產(chǎn)生什么影響嗎？邱寶昌回答說(shuō)，這個(gè)影響不是很大，因?yàn)檫@本來(lái)就是商住兩用房，如果它只是住宅，租戶就不能在里面辦公，如果它既可以辦公又可以住，租戶就可以自行選擇。

消費(fèi)者張先生堅(jiān)持要更改合同，但“我愛(ài)我家”的房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人不以為然，認(rèn)為只要在下個(gè)月房租少給房東300元就可以。這樣的做法合適嗎？中國(guó)青年報(bào)經(jīng)濟(jì)部主任潘圓表示，這樣做不合適，這個(gè)案子是個(gè)案，但它反映了目前租房市場(chǎng)的亂象。很多合同都不規(guī)范。案子雙方的協(xié)議中沒(méi)有一萬(wàn)元的約定，如果額外再要一萬(wàn)元就是違約行為。在這個(gè)過(guò)程中，中介公司應(yīng)該有所作為，比如保證雙方信息真實(shí)，雙方能夠履約。“我愛(ài)我家”認(rèn)為自己是小事，反映了很多中介不重視協(xié)議，中介兩頭都怕得罪，更怕得罪房主。比如房主非要一萬(wàn)元，雙方本來(lái)沒(méi)有約定，房主當(dāng)時(shí)承諾幫租房人去辦相應(yīng)的公司租房手續(xù)，但后來(lái)臨時(shí)反悔。現(xiàn)在租房人要求的權(quán)益在合同上體現(xiàn)的是正當(dāng)而且必要的?，F(xiàn)在社會(huì)多次強(qiáng)調(diào)契約意識(shí)，這種糾紛要看合同上面有沒(méi)有明確的說(shuō)明。業(yè)主本身有一次違約行為，答應(yīng)辦又不辦，額外要求押金，如果現(xiàn)在不在合同中補(bǔ)充說(shuō)明，業(yè)主如果再提出其他要求，租房人會(huì)處于更加被動(dòng)的地位。它反映了整個(gè)租房市場(chǎng)中，租房人處于弱勢(shì)地位。

中介沒(méi)有盡好義務(wù)和責(zé)任，房東在隨后簽了補(bǔ)充協(xié)議，上面寫(xiě)著房子只能居住不能辦公。“我愛(ài)我家”房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)人表示，這份協(xié)議張先生并沒(méi)有簽字，所以不算數(shù)，但張先生擔(dān)心自己的權(quán)益會(huì)因此受到傷害。邱寶昌表示，張先生沒(méi)有必要擔(dān)心，該標(biāo)注是單方聲明，合同協(xié)議是雙方的真實(shí)意思表示。雙方原來(lái)簽訂了合同，按照原來(lái)的合同去履行?，F(xiàn)在說(shuō)不得商用，只能自住，這是另外的條件，合同中原來(lái)沒(méi)有約定，如果雙方達(dá)成條款，對(duì)張先生有約束力，如果沒(méi)有達(dá)成，這對(duì)張先生沒(méi)有效力。

我愛(ài)我家總部工作人員曾經(jīng)跟消費(fèi)者張先生表示，有房東同意在這個(gè)房子之內(nèi)辦公的錄音，但是不能提供給張先生。對(duì)此，潘圓認(rèn)為，在法律上該錄音有用，但是有用能不能夠避免紛爭(zhēng)呢？很多事情最后訴諸法律成本非常高。消費(fèi)者無(wú)外乎想租一個(gè)房子，并不想跟租房業(yè)主對(duì)簿公堂，但從這個(gè)案例看，雙方在利益訴求上有所差距。包括我愛(ài)我家之所以提出他們有錄音，是想安慰租房人，實(shí)際上他不愿意拿出來(lái)的原因是他不想得罪業(yè)主，因?yàn)樗米飿I(yè)主就要失去這個(gè)房源。所以在這個(gè)過(guò)程中，他并沒(méi)有充分作為，而且錄音肯定也沒(méi)有告知業(yè)主。潘圓表示，在這個(gè)過(guò)程中雙方有個(gè)提前約定會(huì)更好一些，把雙方的利益理清楚。如果不理清楚，可能后續(xù)還會(huì)有紛爭(zhēng)。

邱寶昌表示，如果該錄音提交到法庭作為視聽(tīng)資料可以作為證據(jù)，只要它沒(méi)有瑕疵，沒(méi)有經(jīng)過(guò)修改，是原始比較清晰的錄音，可以作為定案證據(jù)。邱寶昌認(rèn)為，作為提供居間服務(wù)的中介方應(yīng)該要勤勉盡責(zé)，誠(chéng)實(shí)的為雙方履行義務(wù)。

那么租房居住和租房辦公有什么不同，人們?cè)谧夥哭k公時(shí)應(yīng)注意哪些問(wèn)題？邱寶昌介紹，租房居住主要是住宅，比較簡(jiǎn)單。如果要辦公，首先看房屋屬性，其中涉及到注冊(cè)問(wèn)題，如果是住宅用地，純住宅房屋一般辦公司是注冊(cè)不了的。所以要辦公一定要選擇租商務(wù)房，商業(yè)用地而不是住宅。第二，有的既可以商用又可以住宅，在簽訂合同中一定要明確約定，如果想住就約定住宅，想商用就約定商用，把這些寫(xiě)成合同，避免以后的糾紛。