開發(fā)商出促銷“奇招”稱首付10%可買房 優(yōu)惠還是陷阱？

據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，為了吸引買房人目光，提高成交量，快速回籠資金，不少開發(fā)商使出渾身解數(shù)，推出各種促銷險(xiǎn)招奇招。這些招數(shù)，真真假假到底該如何辨明？

先來關(guān)注幾位買房人的購房經(jīng)歷。在北京打工的購房人李女士2017年4月份，從朋友口中得知，河北唐山響水花園項(xiàng)目正在搞促銷活動(dòng)，首付10%就可以買房，其余20%首付款由開發(fā)商墊付，還是無息墊付。真有這樣的好事？李女士半信半疑又怕錯(cuò)失良機(jī)，得知消息后立刻從北京趕到河北唐山，親自去售樓處現(xiàn)場咨詢活動(dòng)詳情。

李女士說：“首套房應(yīng)該是30%的首付嘛，我們問他們?yōu)槭裁词?0%的首付，他們說是開發(fā)商替我們墊付20%的首付款，兩年還清。他說這個(gè)開發(fā)商考慮到我們經(jīng)濟(jì)能力不是很好。”

據(jù)李女士介紹，當(dāng)時(shí)她看上一套90多平米的房子，售樓處銷售人員告訴她，只需支付4萬5000元左右首付款就可以買下這套房。一聽到花幾萬元就可以擁有一套房，李女士說當(dāng)時(shí)她激動(dòng)不已，所以沒怎么考慮就決定購買一套。付清首付款后，李女士卻發(fā)現(xiàn)事情沒這么簡單。

李女士說：“就讓我們簽了一個(gè)協(xié)議叫借款協(xié)議，還沒有簽合同呢，讓我們簽這個(gè)借款，簽一個(gè)欠條。簽完借款了以后，我不只付了一個(gè)首付款，他讓我們還交一個(gè)電商費(fèi)，實(shí)際上我交了14萬多房款，他說的是電商，我說什么是電商，賣樓的解釋說，你交了這7萬塊錢在房款里面會(huì)給你減去10萬。”

但交款后，李女士注意到，付款收據(jù)上寫著，7萬元只是“團(tuán)購服務(wù)費(fèi)”，并沒有注明是房款。李女士擔(dān)心其中有詐，尤其是簽約后，至今拿不到購房合同。于是，沒辦理貸款前，她就提出想要退房，但為時(shí)已晚。“我想退房，他們說，‘你退了房，這個(gè)9萬也得繼續(xù)還’，并且還說退了房以后我交的14萬一分錢也沒有，房也沒有。”

北京的范女士也是在去售樓處現(xiàn)場咨詢的當(dāng)天就付清了首付款。和李女士不同的是，范女士是全款買房，目前已經(jīng)拿到購房合同，而且她發(fā)現(xiàn)了開發(fā)商遲遲不愿交付合同的原因。

范女士：我們把合同取回來以后詳細(xì)一看，不對(duì)呀，我這錢已經(jīng)按合同里面錢我全部付完了，我怎么還欠他錢呢？后來我們就找他，他說這里面是電商，電商的錢不算在這里面的，是什么服務(wù)費(fèi)，你服務(wù)費(fèi)你也太高了，40多萬的房子你拿去7萬，這個(gè)太不合理了。

除了李女士、范女士外，還有其他多位北京買房人也在我們的微信平臺(tái)上留言反映，拿到購房合同后發(fā)現(xiàn)，買房時(shí)，所謂的收費(fèi)項(xiàng)目——電商7萬元，并沒有抵10萬房款，而是變成了團(tuán)購服務(wù)費(fèi)，或是中介費(fèi)。買房人陳女士介紹，她是在2017年3月底在響水花園小區(qū)購買了兩套房，第一套首付款為10%，第二套為20%，她和李女士買房時(shí)間沒差幾天，她參與的卻是6萬抵10萬房款的促銷活動(dòng)。

陳女士說：“一我們第一次買房，也不懂這個(gè)，交完首付以后，又讓我們劃了一個(gè)6萬抵10萬的東西，我以為都是在總房款里，他給我開收據(jù)的時(shí)候，有首付款收據(jù)，還有一張上面卻寫的是電商團(tuán)購費(fèi)，我當(dāng)時(shí)就問他們，怎么會(huì)有這個(gè)電商團(tuán)購費(fèi)，為什么給我開這個(gè)收據(jù)？當(dāng)時(shí)售樓處的人給我解釋說，這就是為了交總房款優(yōu)惠，為了走這個(gè)活動(dòng)才給開的這個(gè)收據(jù)。我當(dāng)時(shí)也不太懂。我是2017年3月28日買了兩套住宅，2017年7月份第一套房的貸款和合同下來，我發(fā)現(xiàn)總房款和我的錢對(duì)不上，并沒有6萬抵10萬的優(yōu)惠款項(xiàng)。”

陳女士購買了兩套房，一套貸款順利，目前已經(jīng)拿到鑰匙和合同，另一套貸款被拒，目前開發(fā)商催促她盡快補(bǔ)交全款。

陳女士稱：“當(dāng)時(shí)他說兩套都能給我辦貸款，后來我就按照他所有的程序給他交了錢。一直到7月份，他說給我下來一套，第二套拒貸了。銀行連電話都沒有給我打，直接說是拒貸了；開發(fā)商直接要求我更名或者補(bǔ)全款，這我都不同意，我就要求開發(fā)商退錢，并且還有‘電商費(fèi)’，但是遭到開發(fā)商的拒絕。他們明確告訴我，說這個(gè)‘電商費(fèi)’其實(shí)就是中介費(fèi)。我當(dāng)時(shí)就蒙了，當(dāng)時(shí)可不是這么說的呀。”

買房人提供了購房合同、欠款協(xié)議等證據(jù)資料，記者核對(duì)時(shí)注意到，合同及欠款協(xié)議還有團(tuán)購服務(wù)費(fèi)收據(jù)等每份文件上的印章都不是同一家公司的。記者又進(jìn)一步向河北唐山響水花園小區(qū)開發(fā)商——唐山市三石房地產(chǎn)開發(fā)有限公司核實(shí)相關(guān)問題，記者輾轉(zhuǎn)聯(lián)系到該項(xiàng)目售樓處銷售經(jīng)理甘女士。

甘女士：我們售樓處的房價(jià)它是明碼標(biāo)價(jià)的，他們是由中介公司帶過來買的，至于中介公司中間怎么跟他談的，我這塊不是特別清楚，我們這塊只給他負(fù)責(zé)簽單子，其他的事情我們不清楚。

記者：就是說你們售樓處這邊沒有這樣的優(yōu)惠活動(dòng)，就是比如4萬抵10萬房款，7萬抵10萬房款，7萬抵12萬房款這樣的優(yōu)惠活動(dòng)，你們售樓處這邊有嗎？

甘女士：售樓處目前現(xiàn)在沒有。

對(duì)于能否退房等問題，甘女士答復(fù)記者：“現(xiàn)在有部分買房人因?yàn)閭€(gè)人原因貸款沒辦下來的，它屬于個(gè)人原因。我們開發(fā)商五證是齊全的，而且房子沒有問題。部分客戶現(xiàn)在拒貸了，有的客戶已經(jīng)補(bǔ)齊全款了。拒貸了是客戶本人和銀行之間的協(xié)議沒有達(dá)成，這需要客戶自己去想辦法的。”

河北唐山響水花園項(xiàng)目目前還在出售房屋，記者撥通河北唐山響水花園小區(qū)售樓處的聯(lián)系電話，客服說，現(xiàn)在買房可以享受優(yōu)惠，7萬可抵12萬元房款，并稱個(gè)人來買房也可以走團(tuán)購價(jià)。客服的答復(fù)和甘經(jīng)理的說法存在著很大差異。

客服：“你好，響水花園售樓處。”

記者：“您好，響水花園小區(qū)的房子首付10%就可以買是嗎？”

客服：“對(duì)，您是哪的呀？”

記者：“我在北京。首付10%就可以，另外20%首付款是開發(fā)商這邊墊付是嗎？”

客服：“對(duì)，我們這有這個(gè)活動(dòng)。”

記者：“那這個(gè)首付款，開發(fā)商墊付收利息嗎？”

客服：“無利息的。”

記者：“我聽說有一個(gè)交6萬可以抵10萬房款的促銷活動(dòng)。”

客服：“對(duì)，我們是7萬，等一下我給你看一下，7萬可以抵12萬。”

記者：“怎么優(yōu)惠？這個(gè)錢怎么交呢？”

客服：“就是你交7萬塊錢，抵你12萬塊錢的房款。”

記者：“個(gè)人去買也能走這個(gè)團(tuán)購價(jià)是嗎？”

客服：“對(duì)，可以的。”

開發(fā)商推出促銷奇招，真真假假到底應(yīng)該如何辯明？關(guān)于這一話題，北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律專業(yè)委員會(huì)主任蘆云和北京潮陽律師事務(wù)所律師胡鋼進(jìn)行了分析與解讀。

經(jīng)濟(jì)之聲：售樓時(shí)開發(fā)商宣稱首付10%，其余20%首付款由開發(fā)商墊付，還是無息墊付，對(duì)于首付款少的買房者來說，這種促銷方式誘惑力不小。但買房人要買，付清首付前要先簽訂一份欠款協(xié)議，兩位也看到了這份協(xié)議，錢款其實(shí)是還給個(gè)人的，協(xié)議上的印章也不是開發(fā)商這家公司的。買房人通過這樣的方式買房，會(huì)存在哪些風(fēng)險(xiǎn)？

蘆云：“首先開發(fā)商采用這種宣傳方式的目的很明顯就是吸引大家的眼球，去博得大家的關(guān)注。實(shí)際上這種宣傳本身和當(dāng)?shù)氐氖赘犊畹恼呤窍噙`背的，所以在這種情況下，他要求買房人再簽訂一份借款協(xié)議，這就會(huì)導(dǎo)致買房人在購買房屋的時(shí)候，除了一個(gè)買賣關(guān)系，另外又簽了一個(gè)借款協(xié)議，這個(gè)協(xié)議有三個(gè)部分：一個(gè)是欠條，欠賬的債權(quán)人是公司，而在欠款償還協(xié)議的第二個(gè)組成文件中，又寫到了每個(gè)月要向個(gè)人帳號(hào)打款，首先從借貸關(guān)系看來，借款人和出借人必須是一致的，向誰借款就要向誰去履行。這里面出現(xiàn)了賬號(hào)的差異，從法律的完全性上來講，它應(yīng)該是欠缺的，除非有另外的一個(gè)補(bǔ)充協(xié)議，說欠款公司同意打到個(gè)人賬戶上，但是一般我們都要求向誰借款向誰履行，這是符合合同的相對(duì)性的。第三個(gè)組成文件欠款協(xié)議，這個(gè)協(xié)議的問題就很大了，上面寫如果你六次沒有如期還款，你的首付款，包括你后續(xù)的還款，還有你的房子都要?dú)w債權(quán)人，這顯然是一個(gè)霸王條款，它完全剝奪了購房人全部的權(quán)利。雖然消費(fèi)者在這個(gè)條款上簽字了，但是在司法實(shí)踐中，如果這是一個(gè)霸王條款，這個(gè)條款是無效的。所以在這種情況下，購房人如果在簽訂這些文件的時(shí)候，并沒有了解這個(gè)文件的詳情，也不了解這個(gè)文件在簽署之后產(chǎn)生的一系列后果，這種買房的風(fēng)險(xiǎn)是非常大的。”

經(jīng)濟(jì)之聲：買房人說是開發(fā)商要求他們繳納一筆“電商費(fèi)”，并稱是交7萬元可以抵10萬元房款，記者采訪售樓處的銷售經(jīng)理時(shí)，她給出的說法是，這筆錢是中介收取的，但是又說收取這筆錢時(shí)，買房人是知情的。對(duì)于銷售經(jīng)理的答復(fù)兩位怎么看？

胡鋼：“按照我們一般的邏輯，如果要支付相應(yīng)的款項(xiàng)，消費(fèi)者應(yīng)該獲得相關(guān)的服務(wù)或者相關(guān)的商品，這才是一個(gè)有對(duì)價(jià)的、平等的合同。相關(guān)的經(jīng)營者要求消費(fèi)者支付相關(guān)的費(fèi)用，不論這個(gè)費(fèi)用是支付給房地產(chǎn)開發(fā)商的，還是支付給其他（對(duì)象）的，首先雙方應(yīng)該有明確的約定，這個(gè)約定應(yīng)該是非常清晰、準(zhǔn)確的。雖然這種約定可能多的是格式條款，但是這種格式條款一般也是由房地產(chǎn)開發(fā)商出具的，而房地產(chǎn)開發(fā)商必須證明它制定的這個(gè)格式條款或者標(biāo)準(zhǔn)合同，已經(jīng)盡到了充分的提示和說明義務(wù)，這樣的合同對(duì)于我們消費(fèi)者來說才是合法、有效的，否則就有可能被相關(guān)的司法機(jī)關(guān)認(rèn)定為無效。在一般情況下，在房地產(chǎn)合同，特別是商品房的買賣合同中，消費(fèi)者只會(huì)和房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂合同，因?yàn)槭切路?。在這種背景下，一般不存在所謂的代理的問題，如果有代理，應(yīng)該是簽訂一個(gè)多方的協(xié)議。另外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)本身也是要獲得相應(yīng)資質(zhì)的。唐山市住房與建設(shè)局的政府網(wǎng)站在2017年4月14日專門有一個(gè)提示，它提示不要購買未在唐山市取得營業(yè)執(zhí)照、未進(jìn)行備案的中介機(jī)構(gòu)提供的商品房。顯然中介機(jī)構(gòu)本身要有明確的營業(yè)執(zhí)照和相關(guān)的行業(yè)的備案，這樣才能進(jìn)行銷售。如果消費(fèi)者本身并沒有通過具備上述條件的中介機(jī)構(gòu)接受房地產(chǎn)中介或者經(jīng)紀(jì)服務(wù)，他完全沒有義務(wù)向這種中介機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用。另外，這一案例有一個(gè)很特殊的事由，叫所謂的‘電商費(fèi)’。那么消費(fèi)者是向什么電商機(jī)構(gòu)支付費(fèi)用呢？這些所謂的電商機(jī)構(gòu)提供了什么服務(wù)呢？有些互聯(lián)網(wǎng)公司實(shí)際上從事了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，但本身并未取得相關(guān)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的資質(zhì)，這種活動(dòng)本身也是違法違規(guī)的。”

經(jīng)濟(jì)之聲：已經(jīng)買房并拿到鑰匙的買房人，現(xiàn)在想要開發(fā)商退還這筆電商費(fèi)，他們認(rèn)為受到欺騙，才繳納的這筆費(fèi)用。他們能否提出這類要求？

蘆云：“針對(duì)這對(duì)這筆所謂的‘電商費(fèi)’出現(xiàn)了兩種不同的聲音，開發(fā)商這一方認(rèn)為這是一種中介費(fèi)，是一種服務(wù)費(fèi)。而在消費(fèi)者購買的時(shí)候，他們說的是以多少錢抵多少錢，實(shí)際上這種情況是電商和開發(fā)商共同進(jìn)行的一種促銷活動(dòng)。首先這里面有一個(gè)法律關(guān)系，就是電商平臺(tái)跟開發(fā)商一定有相應(yīng)的合作合同或者合作協(xié)議，所以他說開發(fā)商完全不知道這件事情，這應(yīng)該是站不住腳的。第二，當(dāng)時(shí)他們給了這樣的承諾之后，事后他們又把這個(gè)說成是中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，這種說辭有沒有依據(jù)？還是在消費(fèi)者完全不知情的情況下擅自進(jìn)行了變更，把它變成了一種中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)？這是完全不同的性質(zhì)。所以從舉證的角度來講，電商和開發(fā)商要拿出證據(jù)來證明，當(dāng)時(shí)他們已經(jīng)向消費(fèi)者說明了這是一種中介費(fèi)和服務(wù)費(fèi)，而不是以多少錢抵多少錢，如果沒有這樣的證據(jù)，無論是電商還是開發(fā)商，都要履行當(dāng)時(shí)的承諾，在房款里進(jìn)行相應(yīng)的扣減，所以業(yè)主如果有這樣的證據(jù)，可以要求他們進(jìn)行相應(yīng)的返還。”

經(jīng)濟(jì)之聲：被拒貸的買房人，現(xiàn)在想要拿回這筆電商費(fèi)，還有退房，不想繼續(xù)購買，他們的訴求可能實(shí)現(xiàn)嗎？

蘆云：“這就要看被拒貸的具體原因了，因?yàn)樵谫J款的過程中，這里面又加入了一個(gè)銀行的角色，在購買房屋的過程中，確實(shí)會(huì)有些人因?yàn)閭€(gè)人的情況，無法獲得銀行審批的貸款。在這個(gè)過程中，首先開發(fā)商應(yīng)當(dāng)給購房人一個(gè)初步的意見，關(guān)于當(dāng)?shù)氐恼甙ㄙJ款的利益償還的能力，應(yīng)當(dāng)向購房人進(jìn)行充分的說明，然后由購房人去進(jìn)行一個(gè)貸款，如果并非由購房人本身的原因?qū)е虏荒苜J款，而是因?yàn)殚_發(fā)商在宣傳的時(shí)候刻意回避了一些問題，開發(fā)商是有一定責(zé)任的，但是如果完全是由于貸款人自身的原因，比如貸款的年限不夠，或者年齡過高，這就應(yīng)該由貸款人來自行承擔(dān)責(zé)任，但是無論如何，事實(shí)已經(jīng)如此，我們就要看雙方已經(jīng)簽訂的這個(gè)協(xié)議，一個(gè)是貸款被拒的相應(yīng)的責(zé)任的歸屬；第二就是如果購房人不想繼續(xù)購買了，想退房，那么退房的原因是什么？根據(jù)不同的原因再看合同約定的相應(yīng)的違約責(zé)任，按照合同的約定去履行責(zé)任。”

經(jīng)濟(jì)之聲：為了吸引買房人目光，提高成交量，快速回籠資金，不少開發(fā)商使出渾身解數(shù)，推出各種促銷險(xiǎn)招奇招。這些招數(shù)，是真優(yōu)惠還是真陷阱，真真假假到底該如何辨明？

胡鋼：“買房對(duì)于普通的消費(fèi)者來說是一個(gè)非常重大的家庭支出，所以務(wù)必要慎重，所以買房首先一定要買所謂‘五證齊全’的商品房，特別是已經(jīng)獲得了預(yù)售許可證的房子。第二，關(guān)于合同的內(nèi)容，簽訂的合同最好是直接使用住建部和工商局制定的一個(gè)商品房買賣的示范合同文本，可能各地略有變動(dòng)，但是盡可能地使用這種示范文本，對(duì)于其他所謂的補(bǔ)充協(xié)議或者補(bǔ)充合同，我建議聘請(qǐng)當(dāng)?shù)乇容^專業(yè)的房地產(chǎn)律師加以把關(guān)、加以審查。同時(shí)，關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)商或者經(jīng)紀(jì)公司的書面或者口頭的承諾，一定要讓對(duì)方直接載入到相關(guān)的合同文本的條文里面，有了相關(guān)的依據(jù)，消費(fèi)者的支付款項(xiàng)就會(huì)比較穩(wěn)妥，如果只是相關(guān)員工的口頭承諾，往往會(huì)造成相應(yīng)的困擾。最后要確認(rèn)相關(guān)的違約情況是否是比較齊備的，雙方的條件是否比較對(duì)等。另外，現(xiàn)在全國已經(jīng)逐漸開始了相關(guān)預(yù)售資金的專戶管理，也就是預(yù)售資金可能更主要的是到了我們政府主管部門指定的賬戶上，這樣也是為了保護(hù)我們消費(fèi)者的合法權(quán)益?？傊?，合同要簽好，交錢要謹(jǐn)慎。”