江蘇省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)發(fā)布小區(qū)公共收益調(diào)查報(bào)告 超六成業(yè)主認(rèn)為款項(xiàng)使用不合理

近年來，越來越多的消費(fèi)者關(guān)注小區(qū)公共收益的去向和用途。新實(shí)施的《民法典》明確規(guī)定：“建設(shè)單位、物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人等利用業(yè)主的共有部分產(chǎn)生的收入，在扣除合理成本之后，屬于業(yè)主共有。”但在實(shí)際生活中，物業(yè)與業(yè)主之間關(guān)于公共收益的糾紛屢見不鮮。近日，江蘇省消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)委員會(huì)發(fā)布江蘇省小區(qū)公共收益調(diào)查報(bào)告。結(jié)果顯示，公共收益信息不透明、物業(yè)主導(dǎo)公共收益政策等問題突出。

本次調(diào)查由線上問卷調(diào)查、深度訪談和體驗(yàn)式調(diào)查組成。結(jié)果顯示，近九成受訪者知曉公共收益，但有71.8%的物業(yè)工作人員表示小區(qū)業(yè)主沒有主動(dòng)詢問公共收益情況?？梢婋m然大部分業(yè)主關(guān)心公共收益，但是對(duì)公共收益的權(quán)益歸屬的感知和意識(shí)還比較薄弱。所在小區(qū)有業(yè)委會(huì)的受訪者非常關(guān)心公共收益的比例（60.1%）明顯高于無業(yè)委會(huì)（31.2%）和不清楚是否有業(yè)委會(huì)（21.8%）的受訪者，且對(duì)公共收益非常清楚的比例（67.1%）明顯高于無業(yè)委會(huì)（35.5%）和不清楚小區(qū)是否有業(yè)委會(huì)（21.3%）的受訪者比例，表明業(yè)委會(huì)有助于對(duì)小區(qū)公共收益等各項(xiàng)管理進(jìn)行監(jiān)督，并起到重視小區(qū)管理的帶頭作用。

主要收益來自車位、廣告

調(diào)查結(jié)果顯示，共有區(qū)域主要的經(jīng)營項(xiàng)目及公共收益來源是“公共道路停車泊位的停車費(fèi)、管理費(fèi)”和“電梯、樓頂、外立面廣告位的廣告費(fèi)”，占比分別為61.4%和54%，還有小區(qū)通過“設(shè)置自動(dòng)販賣機(jī)、報(bào)刊亭、快遞柜”（42.5%）和“利用小區(qū)泳池向來消費(fèi)的業(yè)主或其他消費(fèi)者收取門票或費(fèi)用”（41.6%）獲取收益。小區(qū)廣告和停車泊車費(fèi)是最常見和主要的收益來源。

據(jù)調(diào)查，小區(qū)公共區(qū)域經(jīng)營項(xiàng)目主要實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)和市場調(diào)節(jié)價(jià)兩種定價(jià)方式，但大部分收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)管理。例如，調(diào)查中有電梯廣告的小區(qū)，每部電梯年收費(fèi)從1000元至3萬元不等。也有小區(qū)廣告商通過提供小區(qū)服務(wù)的方式換取免費(fèi)投放電梯廣告，如鹽城某廣告商表示，通過保證對(duì)小區(qū)電梯的日常免費(fèi)維修服務(wù)換取投放廣告。

線上調(diào)查的受訪者中，所在小區(qū)年公共收益總額在10-30萬元（不含30萬元）的占比最高，為33.7%；年公共收益總額小于10萬元的小區(qū)占比排在第二位，占20.9%；小區(qū)年公共收益總額在30-50萬元（不含50萬元）的受訪者占17.7%；年公共收益總額在50萬元及以上的小區(qū)占比相對(duì)較小，為9.8%；年公共收益在100萬元及以上的小區(qū)僅占了3.1%；此外，有近兩成的受訪者（17.9%）不清楚小區(qū)每年的公共收益。

經(jīng)營和收益使用多由物業(yè)決定

體驗(yàn)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，小區(qū)共有區(qū)域經(jīng)營項(xiàng)目的決定權(quán)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的決策方主要是物業(yè)。由物業(yè)決定小區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和公共收益使用的占比分別為59.5%、61.8%和57.3%；其次，由業(yè)委會(huì)決定小區(qū)經(jīng)營項(xiàng)目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和公共收益使用的占比分別為22.1%、16%和23.7%；由業(yè)主大會(huì)開會(huì)討論決定三項(xiàng)事務(wù)的占比分別為6.1%、6.1%和9.2%；其他方式如由物業(yè)和業(yè)委會(huì)共同決定、由業(yè)主投票等方式?jīng)Q定三項(xiàng)事務(wù)的占比都不足5%。

公共收益用途主要有哪些呢？調(diào)查表明，公共收益資金的主要用途是補(bǔ)充維修資金，占比為60.4%；其次是用于支付業(yè)主委員會(huì)工作經(jīng)費(fèi)、補(bǔ)貼物業(yè)服務(wù)費(fèi)不足和用于物業(yè)共有部分的維修或改造，占比分別為39.6%、37.9%和36.7%；用于物業(yè)管理方面的其他需求占比為24.4%；用于向業(yè)主分紅的受訪者選擇占比為16.6%；還有13.4%的受訪者不清楚公共收益的用途。

收益賬目等信息透明度低

調(diào)查發(fā)現(xiàn)，一年公布一次公共收益賬戶余額的小區(qū)占比最高，為38.1%；其次是每半年公布一次，占比為23.7%；每季度公布一次的小區(qū)占比為12.2%；每月公布一次公共收益的小區(qū)占比僅為2.3%。從未公布過公共收益賬戶余額的小區(qū)占比為13.7%。體驗(yàn)的131個(gè)小區(qū)中，僅有8家小區(qū)內(nèi)可見公共收益公示信息。當(dāng)體驗(yàn)員以業(yè)主的身份詢問是否可以查看公示的公共收益賬目或者經(jīng)營項(xiàng)目收入明細(xì)等相關(guān)材料時(shí)，僅有6家物業(yè)滿足業(yè)主查看公共收益賬目的需求。整體來看，小區(qū)信息的公開透明程度還有待提高。

同時(shí)，線上調(diào)查中，超過六成受訪者認(rèn)為小區(qū)公共收益使用不夠合理，僅27.5%的受訪者認(rèn)為公共收益使用合理。認(rèn)為小區(qū)公共收益使用不合理的原因是“使用金額與公共賬戶余額對(duì)不上”的占比為45.9%；其次原因是“物業(yè)公開的維修費(fèi)用明顯高于市價(jià)”，占比為44.9%；認(rèn)為“物業(yè)總是先使用再通知業(yè)主的不合理使用”占到了41.1%，對(duì)業(yè)委會(huì)成員和物業(yè)工作人員的深訪也發(fā)現(xiàn)存在資金使用后再通知業(yè)主的現(xiàn)象；有33.2%的受訪者認(rèn)為不合理的原因是“公共收益去向不明，物業(yè)不公開賬目”。

●相關(guān)鏈接

強(qiáng)化信息公開透明 保障業(yè)主知情權(quán)

針對(duì)調(diào)查中發(fā)現(xiàn)的公共收益相關(guān)信息透明度低、物業(yè)主導(dǎo)小區(qū)公共收益決策、業(yè)主權(quán)益意識(shí)較低以及物業(yè)人員利益重疊、存鉆制度漏洞等問題，江蘇省消保委建議，首先，強(qiáng)化信息公開透明，保障業(yè)主知情權(quán)，從嚴(yán)要求相關(guān)信息公開公示的頻率、利用多種渠道公開公示相關(guān)信息、強(qiáng)化物業(yè)的信息公開的規(guī)范意識(shí)三個(gè)方面提高小區(qū)信息公開度、透明度。其次，完善物業(yè)企業(yè)管理方面的法律法規(guī)，建立物業(yè)企業(yè)的日常監(jiān)管制度，強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)物業(yè)管理規(guī)范，例如目前由于人防車位產(chǎn)權(quán)性質(zhì)不明引發(fā)糾紛，建議通過法規(guī)明確人防車位產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。最后，積極組建小區(qū)業(yè)主委員會(huì)，規(guī)范小區(qū)經(jīng)營管理，加強(qiáng)公共收益宣傳，提高收益使用合理性認(rèn)識(shí)，保障業(yè)主利益。（中國消費(fèi)者報(bào) 記者 薛慶元）